農地転用 市街化調整区域の許可申請

最終更新日: 2024 年 1 月 19 日

農地転用

農地転用なら特定行政書士の私にお任せください。

市街化調整区域の土地利用、土地活用、土地開発、許可申請なら、お気軽にご相談ください。

農地転用とは

農地を住宅敷地、工場敷地、倉庫敷地、資材置場、駐車場などに用途変更することをいいます。
農地の転用しようとする場合には、その行為を行なう前に農業委員会の許可（4ha以下の場合）を受けるか、農業委員会へ届出を行なわなければなりません。

農地を農地以外のものに農地転用するには？

農地を農地以外のものに転用するには許可や届出が必要です。

また、農地を無断で農地以外のものに転用（農地転用）してしまうと、原状回復を命じられる場合があります。
さらに、別の許可申請をおこなう場合に障害になるリスクがあります。

特に事業主（個人・法人にかかわらず）で将来事業を拡大したいとお考えの方は特に気を付けた方が良いです。
無断転用をした場合、その結果として、将来、許認可をすることになった場合に大きな障害になることがあります。

では、どうやって農地転用をすれば良いのか？どうやったら適法に安全かつスムーズに農地を農地以外の用途に転用できるのか？

答えは、農地転用専門の行政書士にご相談ください。

また、市街化調整区域に建物を買いたい方は、農地転用があるなしにかかわらず、是非ご相談ください。
なぜなら、不動産屋さんや司法書士さんの多くは専門知識がないため教えてくれません。
正しい手続きをせずに購入してしまうと、間違いなく、増築不可、再建築不可、大規模修繕不可になります。
他法令の許認可など得られませんので、将来、かならず困ったことになります。たまに詳しい不動産屋さんが教えてくれて、それを承知で購入する方もいますが、そういう不動産屋さんは少数なので、必ず行政書士に相談するようにしてください。

宅地に農地転用

農地に家を建てたい（農地転用したい）と思っても、市街化調整区域に家を建てることが出来る要件が決まっています。
たとえば、代表的なものとして、分家住宅があります。

• 市街化区域と市街化調整区域の線引き以前から直系血族がその地域に住んでいること。
• 市街化区域に家を建築できる土地を持っていないこと（例外あり）などが挙げられます。

同じように、既存宅地と言われるものがあります。（この場合は農地転用は不要）

• 市街化調整区域の線引き以前から既に建物が建っており
• その記録が公的書類（登記簿等）から確認できるもの　などの要件があります。

資材置場に農地転用

農地を資材置場にしたい場合、場所と事業者の属性によって要件がかわってきます。

たとえば、甲種農地か乙種農地か、１種なのか、２種なのか、３種なのか
農地のどの場所を転用するのか
国県道沿いなのか、幹線道路に接道しているのか
高速道路の乗り口や降り口に近いのか、有料道路の料金所に近いのか
市街化区域に近いのか、公共建物から近いのか
今の事業場からどれくらい離れているのか
事業の内容は何か、危険物の取り扱いはあるか、などによっても要件や判断が全然違います。

何よりも、業種、業歴、国籍、賞罰、規模など、事業者の属性によって大きく左右されます。
そのため、全ての情報を確認するまでは、一概に「できる」「できない」の判断がつきません。

農地転用せずに転用（無断転用）したら

たとえば、事業者の方で、市街化調整区域内の農地や元農地（農地転用の許可を得ていない農地）にプレハブ小屋やコンテナなどを置いて物置や事務所などに利用していませんか？

農地転用許可はさておき、一方で、市街化調整区域でこれらを設置する場合は建築許可が必要です。
建築許可を得ずに使っている状態とは、言い換えれば法律を守っていない状態、違法です。
同様に、行政庁からは法律違反をして事業を行っている違法業者とみなされます。
農業委員会は農地パトロールをおこなっているため、必ずバレます。

例えば、産業廃棄物処理業の許可など正式な許可を得ようとする場合。
新たな土地を農地転用して事業場を拡大しようとする場合。
この違法を指摘されて許可を得られない可能性が非常に高いです。

長年その地域で事業をおこなったという非常に重要で簡単に作ることができない証拠は、違法な状態の期間は認められません。
これまで法律違反をして事業をおこなってきた事業者としかみなされないのです。
これで失敗した事業者をたくさん見てきました。

農地転用 第3条・第4条・第5条 それぞれの意味

農地転用許可申請および農地転用届出にはいくつかの種類があります。
それぞれのケースに合った農地転用の許可申請や届出をします。
それぞれの種類は以下のようになります。

条	内容
第3条	所有権の移転 農地を農地のまま売買する場合は農地転用第3条許可の申請や届出をおこないます。
第4条	転用 農地を別の用途に転用する場合は農地転用第4条許可の申請や届出をおこないます。
第5条	所有権の移転および転用 農地を売買する場合で、さらに農地を別の用途に転用する場合は農地転用第5条の申請や届出をおこないます。

農地を別の用途に転用するとは、農地を宅地や資材置場や駐車場などにするということです。
市街化区域と市街化調整区域では申請のハードルに違いがあります。また申請と届出でもハードルに違いがあります。

農地転用の許可の基準・条件とは

農地転用の許可の制度については、転用する農地が所在する市町村によっても様々です。
法令のほか、条例の対応も必要です。どのような条例があるかなど詳しくは行政書士や行政に確認してください。

ここでは、農地転用の4条および5条の転用または転用移転を前提に説明します。

農地がある場所について審査基準の概要としては以下があげられます。

1. 区域区分内か、市街化区域か、市街化調整区域か、市街地に隣接しているか
2. 生産緑地・農振農用地・農業振興地域など当該農地が農用地区域の指定された区域にあるかどうか
3. 現在、耕作や生産されているかどうか
4. 営農するのに優良な場所として確保されている地域かどうか
5. 賃借権や小作権など権利が設定されているかどうか
6. 面積はどうか
7. 無断転用など違反はないか
8. どのように土地利用するのか
9. 農地転用することで周辺農地に被害を及ぼす影響があるか
10. 周辺の環境への配慮や被害を防除する施策や対策はあるかどうか
11. 転用するための工事や整備のための十分な費用と実施の確実性はあるかどうか
12. 生産から販売まで事業計画はきちんとしているか
13. 申請する者の要件はどうか
14. その他

これらについて、理由書や事業計画書、図面、その他エビデンス資料を用いて申請書を作成します。
また、都道府県知事の案件か、農林水産大臣の案件かにもよって要件や必要となる書類、証明書、難易度、期間等が変わってくるので注意が必要です。

農地転用許可取得ならフレイヤ行政書士へ

市街化調整区域の農地転用（資材置場、太陽光発電所、産業廃棄物処理施設、住宅、駐車場など）、土地や建物のお困りごとなら、フレイヤ行政書士へご相談ください。
親切、丁寧、迅速、明朗会計、成功報酬制で、ご面倒な手続きを素早く解決致します。

司法書士、土地家屋調査士、建築士とも連携し、ご希望ならワンストップでサービスをご提供できます。

農地転用は、相談料無料、完全成功報酬です

農地転用許可見込み調査後、許可見込み有りとなった場合に確実にご依頼をいただける場合に限り完全成功報酬でお受けしています。

• 要件調査
• 許可見込み調査
• 役所調査、現地調査
• 書類集め、書類作成
• 図面作成
• 区長や管理者への説明と同意及び署名押印取得
• 土地改良区の除外決済手続き、排水同意
• 道路占用許可
• 水路占用許可
• 汚水雑排水排水願い
• 申請、許可書の受け取り

全ておまかせください。

また、他法令許可

• 農振除外
• 建築許可
• 開発許可
• 用途変更許可
• 県道排水許可
• 国道排水許可
• 雨水浸透阻害行為許可
• 砂防法許可
• 宅造法許可
• 市の条例

など、農地転用だけを見ていると見落としてしまう穴もしっかり調査します。

土地探しからお手伝いすることもできます

分家住宅用地、資材置場用地、資材置場用地、工場敷地など、土地探しもご相談ください。

もちろん許可のみのご依頼でも喜んでお引き受けさせていただきます。

問題なのは、土地が見つかり契約したけど、農地法や建築許可・開発許可が下りなかった、といった場合です。
解約金の支払い、手付けの放棄、全額の支払いなど、お金だけが無駄になったなど。
こういったトラブルを毎年２０回程度は相談を受けます。

取返しがつかなくなる前に、許可が下りそうかどうかの見込みの判断をすることできる不動産許認可専門のフレイヤ行政書士にご相談ください。

他の行政書士に出来ないと言われた案件の許可が出た

フレイヤ行政書士では、他の行政書士に依頼したけど農地転用できなかった案件の許可が出た実績が複数あります。

なぜ、他で出来なかった案件の許可が出たのか？

多くの場合、農地転用許可申請の知識には、農地転用だけでなく、建築許可、開発許可をはじめ多くの関係法令を熟知していなければいけません。
そのため、農地転用専門でない行政書士に依頼すると、後から後から、あの許可がいる、この許可がいる、追加でお金がかかる、この許可をとるために農地転用の許可申請は３カ月後になる、など結果的に本来の許可申請が全く進まず、また後になって問題が複数発覚するなど、農地転用許可申請が得られないということもよくあります。

また農地転用では排水の問題をどうするのかと言ったことも重要になってきます。
役所では排水をどうするのかを聞かれますが、どのようにしたらよいかは教えてはもらえません。

多くの行政書士は県道排水や国道排水が原則認められないことを知りません。
AプランがダメでもBプランで認められるケースも多く、この複数のプランを組み立てることが出来るのは市街化調整区域の農地転用を専門に取り扱っている専門知識と実務経験が豊富な行政書士でなければ対応できません。

窓口で断られた案件も許可が出た

フレイヤ行政書士では、お客様が窓口で断られた建物建築のための農地転用の許可が出た実績が複数あります。

それは、一体、どうやったのか？どうしてなのか？

分家住宅だから当然に許可が出るわけではありません。
既存宅だから当然に許可が出るわけではありません。
要件に合致するだけでは当然に許可が得られるわけではありません。

どのようにすれば許可が得られるのか、行政が何を言ってきて、何を求めてくるのかを深く知っている状態で窓口に折衝をおこなわなければなりません。

例えば、出会いがしらの交通事故の交渉を行う場合に、相手方には弁護士、あなた側はあなただけだった場合を想像してください。
あなたは相手の弁護士よりうまく交渉をすることが出来るでしょうか？

これと同じ状況を行政窓口でよく見かけます。
うまく交渉ができない程度ならよいですが、言ってはいけないことを言ってしまい、取り返しがつかなくなるのを目の前で何度も見たことがあります。

私たちは、行政書士の業務の中でも、農地転用の手続きだけではなく、役所や関係各所の折衝・交渉において深い知識を持っています。

何でも出来るわけではありません。

黒を白にすることは出来ません。
違法なものを適法にすることはできません。

例えば無断転用状態のもで、違法状態を適法状態にしたい場合は、原状回復をすることが出来るかどうかによります。
建物がある場合は除却することが条件になります。

土地・建物の許認可は一生を左右する大切なもの

農地転用の報酬は自動車の車検程度です。
建築許可と農地転用でも車検２回程度の代金です。
車検は２年に一度必ずありますが、農地転用許可と建築許可は一生ものです。

場合によってはあなたの子供、孫、その先の世代までも左右するものです。
子供や孫が再建築をする場合、あなたが今回取得した建築許可が流用できることをご存知ですか？
子供や孫が再度建築許可を取得する必要がないのです。コストパフォーマンス抜群なのです。

農地転用は専門家であるフレイヤ行政書士にお任せください。

相談無料、完全成功報酬です。
許可がえられなければ代金は一切請求しません。

私たちは、お客様が許可を得られないのに、お客様から代金をいただく価値はないと思っています。

農地転用の許可の申請・届出の費用

農業委員会や農林水産大臣への農地転用の許可の申請や届出には費用はかかりません。
しかしながら、農地転用の許可の申請・届出をするためには、それに付随する許可や届出の手続きには費用がかかる場合があります。

農地転用のお問合せの際に必要な書類・情報

１　書類

• 農地の地名地番
• 農地の地図（Googleマップの画像やURLでも可）
• 農地の登記簿謄本（あれば）
• 農地の公図（あれば）
• 事業者（譲受人）の業種
• 事業者（譲受人）の、現在の事務所（本店、支店）の所在地
• 事業者（譲受人）の、現在の事業場（資材置場、土場など）の地名地番

ご提供いただく書類は全てPDFかコピーで結構です。

農地転用＋建築許可または開発許可の場合で、市街化調整区域の分家住宅の場合は以下もご提供ください。

• 名寄帳
• 所有者の改製原戸籍（かいせいはらこせき）市役所で取得　
• 申請者の住民票（省略なし・全員のもの）市役所で取得
• 申請者が所有者ではない場合は、申請者の戸籍謄本（省略無し）
• 所有者の自宅の間取り図（簡単な手書きで構いません）

上記をメール（ yoshida.gyousei.syoshi@gmail.com ）でお送りください。

登記簿謄本や登記情報など、上記ご提供いただく書類は、 実費＋手数料（＝2,000円／件）で、こちらで取得することも出来ます。

2　情報

• 誰が、どのような原因（相続・売買など）で農地転用をするのか。
• その土地で何をしたいのか（資材置場、駐車場利用、住宅の建築など）についてもお知らせください。

農地転用のご依頼の流れ

よくある質問

農地の転用（農地転用）とはなんですか？

農地の転用とは農地を住宅敷地、資材置場、駐車場、工場敷地、倉庫敷地などに用途変更することをいいます。また農地転用するには農業委員会等の許可や届出が必要です。

農地転用の申請は自分で出来ますか？

はい、自分で出来ます。

例えば、家を建てるのも、車を作るのも、裁判をするのも、登記をするのも、全て自分で出来ます。
それらと同じで、農地転用の申請や届出も自分で出来ます。

しかしながら、ミスをした時に取り返しのつかない事態に陥る恐れがあります。
また、専門知識を学習することから始めるとなると時間と費用がかかります。
費用対効果を考えた場合には農地転用の専門家にお願いした方が、早くてコストも安く実現できます。

農地転用は誰に頼めばよいですか？

農地転用の手続きは申請者が自分で行うのが原則ですが、農地転用専門の行政書士に相談して手続きを代行してもらうのが一番良い方法です。

行政書士にも様々な専門分野があります。そして各専門分野は奥が深いです。何でもやっている行政書士よりも、農地転用を専門分野としてやっている行政書士の方が事故率が少なく、早く、結果的に安いです。

農地転用のやり方は？

大抵は農業委員会に申請書を提出します。
転用面積が4ha以下なら都道府県知事、4haを超える場合は農林水産大臣が許可をします。

農地転用の費用は誰が払うの？

特に決まってはいません。
経験上は、農地転用をする側（買主）が費用を負担することが多いようです。
所有権移転の費用も買主側が負担をするケースが多いです。

農地転用のトータルの費用はどれくらいですか？

5万円から100万円オーバーまで様々です。

農地転用は全て場所やケースが違うので、全てがオーダーメイドです。
市街化区域の農地転用は、届出であれば5万円程度ですが、市街化調整区域の許可申請の場合で既に誰かが失敗していたり農業委員会から拒絶されているケースでは100万円オーバーのケースも普通にあります。

農地転用の申請費用はいくらですか？

申請するための証紙代や手数料は0円です。

農地転用にかかる費用は行政書士の報酬だけですが、各証明書の実費、農転をするための地区除外申請には決済金や事務手数料、区長の手数料などがかかります。
これらは行政書士の報酬ではありません。

農地転用の代行費用の相場はいくらですか？

相場はありません。しかしながら、弊所に照らすと、届出は5万円から、許可は20万円からで、市街化区域と市街化調整区域とで代行費用が大きくかわります。

ちなみに経験の少ない行政書士や、いろんな業務をやっている（専門特化していない）行政書士は安くなる傾向があります。インターネットでも赤字価格でやっている行政書士もいます。
しかし、農地転用に関して知識や経験やスキルが無い分、拒絶や重大ミスをする事故率も上がります。一度拒絶されると新たな事実や証拠が無い限り覆すのは困難です。
それに対してベテランの報酬は高いですが、仕事の内容からは正当な報酬額（高くない）であることが殆どです。

許可までの期間はどれくらいかかりますか？

8日～3カ月程度です。

届出は申請から受理書交付まで8日。
申請は締切日（基準日）の申請から許可書交付まで約1カ月半です。
それぞれ、書類収集や作成などの時間を考慮すると、届出は約2週間～3週間程度、申請は2カ月～3カ月かかるのが普通ですし、それくらいの期間がかかると思った方がより安全です。

農地転用の許可の条件はありますか？

はい、いろいろあります。

許可の要件はそれぞれのケースや都道府県や市町村で様々です。

以前は出来たのに、なぜ今回はできないのですか？

農地転用の許可基準に変更があるためです。

「10年前は出来たのに、なぜできなくなったのか？」と言われることがたまにあります。
今と10年前とでは許可基準に大きく変更が加えられており、市街化調整区域の農地転用の難易度は格段に上がっています。
また、1年前と今でも違いますし、担当者レベルで変わると言っても間違いではありません。

農地転用は得意ですか？実績はありますか？

はい、農地転用の許の申請や届出に携わって6年になります。愛知県を中心に、三重県、岐阜県において、宅地、資材置場、駐車場、産業廃棄物処理場、太陽光発電所などへ農地転用・農振除外の実績が多数あります。
他の行政書士で不許可になったものが、弊所でおこなったら許可された実績も複数あります。

農地転用について知るには何を見れば良いですか？

農地法に農地転用の許可の申請や届出について記載されています。
農地の保護、４ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする行為（農村地域への産業の導入の促進等に関する法律）、農政課や農業委員会や農林水産大臣等の組織と周辺農地への支障がないかなどの協議等についても記載されています。

農地転用できるかどうか？を知るにはどうすれば良いですか？

農業委員会を含む、全ての関係各所へ相談をすることで農地転用できるかどうかがわかります。

全ての関係各所とは、つまり農地転用の際に他法令の許可が必要になることがあります。この他法令の許可の担当部署すべてで許可の見込みがあるかどうかを調査します。

行政書士に頼むことで調査期間の短縮と、調査の見落としが無くなりリスクを排除できます。

農地転用は年に何回できますか？

農地転用の申請は年12回（毎月1回）できます。
農振除外の申出は愛知県では年4回（3か月に1回）できます。ただし、場合によっては年3回や年2回の場合もあるため、申出先の市町村に確認してください。

愛知県の農地の農転について

農地は農地法によって農地以外の使用を厳しく制限されています。
売買はもちろん、貸し借りも勝手にすることはできません。
農地に小屋を建てたり、農地にコンテナハウスを置く事も勝手には出来ません。

農地を他の目的で使用したり、貸し借りするには、基本的に農業委員会の許可や届出が必要になります。

もし農地転用の許可を得ずに、農地を譲渡や農地以外にしたら

農地を農地以外（駐車場や宅地など）にすることを転用と言います。

許可を得ることなく無断で農地を譲渡したり、無断で転用を行った場合、農地法が定めるところにより厳しく罰せられます。
たとえば、もし仮に農地転用の許可を得ることなく売買をしたとしても、法務局では所有権移転登記はできません。
もし、できたとしても、仮登記に留まります。

個人については３年以下の懲役又は３００万円以下の罰金、法人については１億円以下の罰金が科せられることがあります。
加えて農地への原状回復命令が下されることもあります。

従わない場合は懲役刑や罰金刑の対象となります。

農地転用の許可と届出

区域区分による許可と届出

• 市街化区域　　　→　届出（原則）
• 市街化調整区域　→　許可

名古屋市では500㎡を超える農地については基本的に許可申請となります。
届出より許可の方がより厳しく、許可されるまでの時間も長いです。
とはいえ、地域によっては届出にも厳しい要求がされる場合もあります。

許可権者

都道府県知事

4h（40,000㎡）を超える場合には農林水産大臣（地域整備法に基づく場合を除く）

許可不要の場合

国、都道府県が転用する場合や市町村が土地収用法対象事業のために転用する場合等

農地転用の受付期間

• 届出　→　随時
• 許可　→　締切日（月１回）

締め切りに間に合わないと、次回の締切日まで審査されません。
締切後の申請分については、次の1カ月後の審査となり、農地転用の許可が出るのも単純に1カ月遅くなります。

備考、農地転用に係る費用について

• 申請時の事務手数料（印紙代）はかかりません。
• 土地改良区の除外申請等に別途決済金や事務手数料などの費用がかかる場合があります。
• 工区長や自治会長などに押印をもらう際に費用がかかる場合があります。
• 農地転用の目的が建物を建築する場合は建築許可や開発許可と同時申請になります。その際に係る費用は別途必要になります。

農地転用が受理されてからの標準処理期間

許可について

申請から２カ月～３カ月程度です。

締切日は申請した月の月末から翌月１０日の間が多く各地方自治体によって様々です。
書類を申請した日付が月内であったとしても締切日以降の申請は次回の締切日に審査されます。
許可書を受け取れるのは締切日以降にある農業委員会開催日（月末が多い）から1週間程度です。

例）10月25日締切に間に合うように提出すると、翌月の11月25日前後が農業委員会開催日、許可書を受け取れるのが12月の月末です。

届出について

届出から1週間～2週間程度です。

許可と同様に各地方自治体によって様々です。
多くは届出受理日を含めて8日後に受理書を受け取れます。
許可について、申請をすれば必ず許可が貰えるわけではありませんが、届出は受理されれば必ず受理書を交付してもらえます。

農振除外申請について

多くの場合は、年４回、3カ月毎に締め切りがあります。
また、その後に農地転用許可申請が必須なため許可が出るまでに、ご相談から6カ月程度かかることが普通です。
そして申請をしたからといって必ず除外されるわけではありません。

元々農業を守る地域と法令で定められているものを例外的に除外してもらう行為のため、除外処分は権利ではありません。
言い換えれば、行政庁が応じる義務はありません。

その他

• 官公署へ提出する際の印紙代等の実費は別途ご負担ください。
• 必ず契約前に全額をご提示致します。
• 工区長や組合長などからの承諾（署名・押印）には事務手数料として費用が発生する場合があります。別途ご負担ください。
• 原則、報酬額のお支払いにつきましては成功報酬です。基本的に許可見込みが出るか、申請書が正式に受理された時点でご請求させていただきます。また、100万円以上のお見積りの場合、着手から許可書交付まで3カ月以上にわたる申請の場合は、工程ごとに報酬額のお支払いをお願いしています。
• 業務のキャンセルは、すでに完了した業務の報酬や費用をお支払いいただければ、いつでも可能です。取り下げ申請も行います。
• 仕事完了後のキャンセル及びご返金には応じかねます。あらかじめご了承ください。

対応地域

愛知県全域、名古屋市、一宮市、瀬戸市、春日井市、犬山市、江南市、小牧市、稲沢市、尾張旭市、岩倉市、豊明市、日進市、清須市、北名古屋市、長久手市、東郷町、豊山町、大口町、扶桑町、津島市、愛西市、弥富市、あま市、大治町、蟹江町、飛島村、半田市、常滑市、東海市、大府市、知多市、阿久比町、東浦町、南知多町、美浜町、武豊町、岡崎市、碧南市、刈谷市、豊田市、安城市、西尾市、知立市、高浜市、みよし市、幸田町、豊橋市、豊川市、蒲郡市、新城市、田原市、設楽町、東栄町、豊根村、ほか

岐阜県岐阜市、岐阜県海津市、岐阜県大垣市、岐阜県羽島市、岐阜県各務原市、岐阜県瑞穂市　ほか

三重県桑名市、三重県いなべ市、三重県四日市市、三重県鈴鹿市　ほか

県外、遠方の場合もご相談ください。

お問い合わせフォーム

愛知県名古屋市で、路面店の事務所を構えています。
八田駅から徒歩8分、JR、近鉄、地下鉄全てが乗り入れています。
お車でお越しの際は、店舗前面の2番がフレイヤ行政書士の駐車場ですので、こちらにご駐車くださいませ。

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